根据世界银行的一项研究，低收入国家的最佳宏观税负水平为13%左右。

其三，解决农民工的城市户口问题，让他们享受城镇居民同样的权利和收入待遇、福利待遇，这不仅能让农民工得到本来就该有的尊严，而且必然使几亿农民工的收入增加，因此带来巨大的消费动能。过去十多年，不仅没改变投资依赖型、出口导向型增长方式，反而是更加强化对投资和出口的依赖，但是，经济照样能快速增长。

这些年的经济增长让土地升值很多，国企利润和资产都升值很多，但这些对老百姓的收入和财富没有产生影响，所以，老百姓能感受到的经济增长速度很有限。税负失控的结果是民间可支配收入、民间可支配财富下降，使国富民穷局面恶化，导致民间消费不振。2011年继续是转换经济增长模式之年。第一，1998年全面推动住房市场化改革，并同时为家庭和个人推出住房按揭贷款，那些改革举措加上正在发生的城镇化进程，给房地产市场和相关行业带来一次巨大的发展机会，使包括餐饮业、家具装潢业、零售业、金融业都能上升到全新高度。第二，从2001年加入WT O到2008年金融危机，甚至是到2010年，9年时间里，整个中国经济和企业，都享受到了WT O红利，让中国的劳动力和制造业优势充分地发挥出来，使出口每年大幅增长。

可是，现在没法再推迟了，2011年是应该大力启动民有化改革、抑制税负扩张、赋予农民工迁徙并落户城镇的权利的一年。其二，制约各级政府的征税权、抑制加税冲动。中央文件之所以将物业税作为未来税制改革的一个重要新税种，有着深刻的原因。

3.税务机关征收能力的制约成熟市场经济体中，税务机关对纳税人发出税单，由纳税人通过金融系统（如支票、信用卡等）支付税款，是一种高效的物业税征收方式。不同的国家/地区对物业税有不同的名称。一是我国地方政府特别是基层政府财政收入与事权十分不匹配，财力严重不足。其次，从试点城市的情况看，如果税务、土地、城建等各部门通力合作，不动产的基础数据质量还是比较好的，可以基本满足物业税评估不动产现值的要求。

但是，随着经济的进一步发展，不动产的市场价值将持续升值，越来越多的家庭将进入纳税的范围。二是将物业税与物业费混淆。

待条件成熟时再考虑对居民住宅征收，并充分考虑人均居住面积、平均住宅价格等因素，设置一定的免征额。第三种观点主张，只对家庭拥有的第二套住房征收物业税。一是要推广计算机支持的批量评估方法，税务总局应该从试点城市中选择几种成功的模型，向各地推荐。第三，西方国家的物业税税款的使用往往与纳税人的切身利益相关，而我国基层政府管理范围较大，纳税人难以得知物业税的具体使用方向，因此缺乏缴纳物业税的热情。

另外，拥有多套小面积（可能高价值）住宅的投资者也可以避税，可能导致市场结构的扭曲，投机者转向小面积住宅。坐等纳税人到税务机关缴税更不可行。物业费是由物业管理机构（往往是企业）收取的物业管理与服务费，是商业性的，而物业税是政府的税收。而国家财政状况良好，缺乏出台新税种的足够理由。

如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税的形势。如何才能实现这个目标呢？物业税是一种财产税，而居住需求又是一种基本需求，物业税应该兼顾公平与效率，既保障人们基本的居住需求，又起到促进节约土地资源、回收土地增值的功能，因此，建议以城市人均居住面积和平均价格作为税基的减免额，对超出部分征收物业税。

如果这样，一个家庭拥有相邻的两套小面积住宅同样可以享受单套大面积住宅的好处，但可以避税，这就会引导地产开发商行为的扭曲，最终导致社会财富的浪费。在普通百姓真正认可物业税之前，即使税务人员上门征收，也未必可以收到足额税款，而且征税成本相当高。

目前社会上有几种观点。三是增加空置不动产的持有成本，有利于促进不动产的利用效率。征收物业税确实会增加不动产空置的成本，但其抑制作用取决于税率的高低，从现实情况看，物业税税率不可能太高。但是，不动产的市场现值主要是由其位置决定的。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是税务机关的一大挑战。例如，美国称之为property tax，即财产税。

认为国有土地已经征收了土地出让金，就不应该再征收物业税。五是目前针对房地产保有环节土地使用税等税种的征税基数是财产的原值，而不是现行的市场值，这会导致不同年份的不动产税负上存在巨大的差异，存在明显的税负不公平。

但是，考虑到本文前述的障碍，推行物业税可以考虑分步走的策略，率先对法人拥有的不动产开征物业税。一个好的政策，既要真正体现公平原则，又要尽可能地避免对市场结构的扭曲和产生不必要的负面社会影响。

以往不少人为了福利分房而假离婚，这种政策也会产生类似的社会影响，带来不必要的社会问题。因此，必须探索高效率低成本征收物业税的有效办法。

第四，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备。我国信用社会建设任重而道远，个人支票尚未发行，银行营业厅经常人满为患，因此，我国难以像成熟经济体那样，税务机关发出税单，纳税人会自觉将税款通过金融体系转入指定帐户。其实，房地产泡沫是多种因素决定的，从其他国家的实际情况看，有物业税的国家很多都曾发生过房地产泡沫。在一些大中城市，市中心的不动产价值升值很快，但住户却有不少低收入家庭，而且人均居住面积很有限，例如北京老城区中的平房目前拆迁补偿价格不少都达到2万元/平米，率先要求这些低收入家庭缴纳物业税，显然与物业税的初衷不符。

美国有物业税，2007年照样发生了次级债危机。三是要加强地税、土地、房管等部门的协调与合作。

为此，应尽快对经营性不动产开展物业税试点实转。在实转试点成功的基础上，先全面推行对经营性不动产开征物业税。

第四，按照有关税法，规定滞纳金、税收保全及其他惩罚机制。本课题组对部分试点城市开展了调研，可以得出几个基本判断：第一，试点城市评估的基础条件基本具备，但大部分城市还需要进一步完善基础数据。

目前社会上对物业税存在一些认识上的偏差。第三，各地应探索有效的征收办法。当然，随着不动产的升值，未来的物业税额会逐年增长。二、物业税可能面临的障碍1.评估能力的制约物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产的市场现值的基础。

但是，物业税出台仍面临诸多困难，需要精心设计才能使之顺利推进。现行三税只对经营性不动产征收，实际操作中只针对企业。

目前，比较一致的看法是，将目前对企业所有的不动产所征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并成物业税，以评估的市场价值为物业税的税基，以总体上不增加税负为原则，确定税率。税务总局已经在六个城市开展了物业税空转试点，其中一项主要任务就是开展税基的评定。

因此，如果想全面开展物业税征收，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。二是将尽可能多的不动产纳入征税范围，但可以设置一定的起征点。